Quels diagnostics fournir avant de vendre un logement ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires regroupent entre 6 et 10 contrôles techniques selon l’âge, la localisation et le type de bien vendu. Réunis dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), ils informent l’acquéreur sur l’état réel du logement : performance énergétique, présence de matériaux dangereux, conformité des installations. En 2026, le coût moyen du DDT oscille entre 300 et 700 euros pour une maison de 100 m².
Le site service-public.fr recense l’ensemble des diagnostics requis selon le type de bien et sa localisation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE classe le logement de A (très performant) à G (passoire thermique) sur deux critères : consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an et émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂/m²/an. Depuis 2025, les logements classés G sont progressivement interdits à la location. Cette restriction pèse directement sur la valeur de revente.
Un bien classé F ou G se négocie en moyenne 15 à 20 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, selon les données des Notaires de France.
Échelle du DPE : les seuils à connaître
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Profil type |
|---|---|---|
| A | Moins de 70 | Neuf RE2020, bâtiment passif |
| B | 70 à 110 | Neuf RT2012, rénovation complète |
| C | 110 à 180 | Logement bien isolé |
| D | 180 à 250 | Logement moyen, années 1980-2000 |
| E | 250 à 330 | Isolation partielle |
| F | 330 à 420 | Isolation insuffisante |
| G | Plus de 420 | Passoire thermique |
Si votre bien affiche une mauvaise note, envisagez des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente. MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie (CEE) financent jusqu’à 90 % des travaux pour les ménages modestes.
Le site du ministère de la Transition écologique fournit les informations officielles sur la méthode de calcul et les obligations des propriétaires.
Durée de validité : 10 ans
Le diagnostic amiante
Ce contrôle concerne tout bien dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. L’amiante, largement utilisée pour ses propriétés isolantes et ignifuges, a été définitivement interdite à cette date. Le diagnostiqueur identifie les matériaux amiantés et évalue leur état de conservation.
En pratique, la présence d’amiante en bon état ne bloque pas la vente. Le diagnostiqueur préconise alors un contrôle périodique. En revanche, des matériaux dégradés imposent un retrait par une entreprise certifiée, pour un coût moyen de 25 à 50 euros par m² traité.
Durée de validité : illimitée si absence d’amiante, 3 ans si présence détectée
Le diagnostic plomb (CREP)
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb cible les logements construits avant le 1er janvier 1949. Les peintures anciennes contiennent souvent du plomb, un métal toxique responsable du saturnisme, particulièrement dangereux pour les jeunes enfants et les femmes enceintes.
Si la concentration dépasse le seuil de 1 mg/cm², le propriétaire réalise des travaux pour supprimer le risque d’exposition. Un artisan qualifié en rénovation saura intervenir sur les surfaces concernées tout en respectant les normes sanitaires.
Durée de validité : 1 an si présence de plomb, illimitée si absence
Le diagnostic termites
Requis dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral, ce diagnostic vérifie l’absence de termites et autres insectes xylophages. Les départements concernés se concentrent dans le sud-ouest, le littoral atlantique et les départements d’outre-mer. En France métropolitaine, 54 départements font l’objet d’un arrêté préfectoral.
Résultat ? En cas de détection, le propriétaire déclare la présence de termites en mairie dans les 30 jours suivant le constat.
Durée de validité : 6 mois
L’état des installations électriques et gaz
Ces deux diagnostics concernent les installations de plus de 15 ans. Le contrôle électrique porte sur le disjoncteur de branchement, la mise à la terre, l’absence de matériel vétuste et le bon fonctionnement des dispositifs de protection. Le contrôle gaz examine l’état des tuyauteries, la ventilation des locaux et le raccordement des appareils.
Selon l’Observatoire national de la sécurité des installations électriques, un logement sur trois présente au moins une anomalie électrique. Ces diagnostics protègent autant le vendeur que l’acquéreur.
Durée de validité : 3 ans
L’état des risques et pollutions (ERP)
Ce document informe l’acquéreur sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de pollution des sols. L’ERP est établi à partir des données mises à disposition par la préfecture. Il revêt une importance particulière dans les zones inondables, les secteurs sismiques ou les communes proches d’installations classées Seveso.
Concrètement, l’ERP se remplit gratuitement en ligne via le site Géorisques. Le vendeur renseigne l’adresse du bien et obtient un formulaire pré-rempli.
Durée de validité : 6 mois
Le diagnostic assainissement
Pour les biens non raccordés au tout-à-l’égout, le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de la commune contrôle l’installation d’assainissement individuel. Le diagnostic vérifie le bon fonctionnement de la fosse septique ou de la micro-station d’épuration. En cas de non-conformité, l’acquéreur dispose d’un an après la signature de l’acte de vente pour réaliser les travaux de mise aux normes.
Durée de validité : 3 ans
Le diagnostic bruit
Depuis 2020, ce diagnostic concerne les biens situés dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes. Bonne nouvelle : il ne nécessite pas l’intervention d’un professionnel. Le vendeur le remplit à partir du plan d’exposition au bruit de sa commune, disponible en mairie ou en ligne. Ce document reste purement informatif : son absence n’entraîne pas l’annulation de la vente.
Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires
| Diagnostic | Condition | Validité | Coût moyen |
|---|---|---|---|
| DPE | Tous les biens | 10 ans | 100 à 250 EUR |
| Amiante | Permis avant juillet 1997 | Illimitée (si négatif) / 3 ans | 80 à 150 EUR |
| Plomb (CREP) | Construction avant 1949 | Illimitée (si négatif) / 1 an | 100 à 200 EUR |
| Termites | Zones à risque (arrêté préfectoral) | 6 mois | 80 à 200 EUR |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 80 à 150 EUR |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 80 à 150 EUR |
| ERP | Tous les biens | 6 mois | Gratuit |
| Assainissement | Biens non raccordés | 3 ans | 100 à 150 EUR |
| Bruit | Zone d’exposition aérodrome | Illimitée | Gratuit |
| Loi Carrez | Lots en copropriété | Illimitée (sans travaux) | 50 à 100 EUR |
Comment choisir un diagnostiqueur fiable
Le prix total du DDT varie selon la superficie et la localisation du bien. Faites appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC et demandez au moins trois devis. Vérifiez que le professionnel dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle à jour.
Conseil : anticipez la réalisation des diagnostics avant la mise en vente. Un DPE favorable constitue un argument commercial fort lors des visites, à combiner avec des techniques de home staging pour maximiser l’attractivité de votre bien.
Anticiper les diagnostics pour vendre plus vite
Des diagnostics complets et à jour inspirent confiance aux acquéreurs dès les premières visites. Un DDT incomplet ou expiré retarde la signature du compromis et fragilise la négociation. Préparez ce dossier en amont de la mise en vente, idéalement dans les deux semaines précédant la première annonce. Le vendeur qui maîtrise son DDT aborde chaque étape de la vente avec sérénité et crédibilité.
